2025년 전세 계약 시 반드시 알아야 할 핵심 주의사항: 계약서 검토부터 사기 예방까지 실전 가이드

전세는 비교적 월세 부담이 적고 안정적인 주거 환경을 제공하는 인기 높은 주거 형태입니다. 하지만 계약 과정에서의 실수나 방심은 수천만 원, 많게는 수억 원에 달하는 보증금 손실로 이어질 수 있는 중대한 리스크를 동반합니다. 최근 몇 년 사이 ‘깡통전세’나 ‘전세 사기’ 등으로 인한 피해 사례가 급증하면서, 전세계약을 준비하는 모든 사람들에게는 더욱 철저한 검토와 준비가 요구되고 있습니다.

 

특히 계약서 검토, 중도 해지 조건 확인, 보증금 사기 방지, 현장 방문을 통한 실체 확인은 전세계약의 4대 필수 항목이라 해도 과언이 아닙니다. 이번 글에서는 이러한 중요한 요소들을 하나씩 살펴보며, 전세계약 전 반드시 체크해야 할 기준과 실무 팁을 안내해드립니다.

 

---

계약서 검토, 서명 전 반드시 확인해야 할 항목들

 

전세계약서 작성 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약서에 기재된 내용의 정확성과 법적 효력 여부입니다. 계약서의 형식은 공인중개사협회에서 제공하는 표준임대차계약서를 따르는 것이 일반적이며, 서면으로 작성하고 쌍방 서명 또는 날인이 있어야 법적 효력이 발생합니다.

 

계약서에서 꼭 확인해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다:

• 부동산 주소: 지번, 동·호수 등 명확한 표기
• 임대인 및 임차인 정보: 성명, 주민등록번호, 연락처 등
• 보증금 및 계약금, 잔금 금액과 지급 일정
• 계약 기간 및 자동 갱신 여부
• 특약사항: 수리 책임, 명도 조건, 계약 해지 조항 등
• 공인중개사 확인란: 중개업소명, 등록번호, 도장 포함 여부

 

중요한 점은 계약서의 ‘특약사항’란입니다. 전세사기 예방을 위해 “잔금일까지 등기부상 근저당권 말소가 되지 않으면 계약 무효” 등의 문구를 반드시 삽입하고, 구두 합의가 아닌 서면 작성을 원칙으로 삼아야 합니다.

또한 계약서 검토 전에 반드시 등기부등본을 열람해 소유자 일치 여부, 담보 설정, 가압류 등 유해 요소 확인을 선행해야 하며, 가능하면 공인중개사 또는 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

 

중도 해지, 임차인도 해지할 수 있지만 위약금 조건에 주의

 

전세계약은 통상 2년을 기준으로 계약되며, 그 기간 중 일방적으로 계약을 파기할 경우 법적 위약금 책임이 발생할 수 있습니다. 따라서 중도 해지를 원할 경우 반드시 계약서 내 해지 조건 및 위약금 조항을 먼저 확인해야 합니다.

 

임차인의 사정으로 중도 해지를 원할 경우, 보통 다음과 같은 방식이 적용됩니다:

• 대체 세입자(후임 임차인)를 구할 경우 위약금 없이 해지 가능
• 계약서에 ‘중도 해지 시 위약금 ○○만 원’ 등 명시되어 있는 경우 해당 금액 부담
• 계약기간 중 해지 통보 없이 퇴거하면 계약금 몰수 또는 잔금 손해배상 발생 가능

 

반대로, 임대인이 일방적으로 계약을 해지하려면 법적으로는 제한이 많으며, 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임대인의 중도 해지 시도는 실거주 목적이나 정당한 사유가 없는 이상 불가능하며, 해당 조항은 특약으로도 무효 처리될 수 있습니다.

 

중도 해지에 대비하기 위해서는 계약 체결 시 "후임자 구할 시 위약금 면제" 조건을 특약으로 넣는 것이 현실적인 안전장치입니다. 또한, 계약 해지 의사를 통보할 경우에는 서면으로 남기고, 내용증명 우편을 활용하는 방식이 좋습니다.

 

보증금 사기 방지, 전세사기의 핵심은 등기부 확인과 우선순위 파악

 

전세사기의 핵심은 임차인의 보증금이 반환받지 못할 위험에 있습니다. 가장 대표적인 사례는 깡통전세, 즉 보증금이 주택 시세 또는 경매 낙찰가보다 높아 실제로 돌려받을 수 없는 경우입니다.

 

보증금 사기를 방지하기 위해 반드시 확인해야 할 것은 다음과 같습니다:

1. 등기부등본 열람: 소유자 확인, 근저당권 설정 여부, 가압류·경매개시 등 유무
2. 전세보증금이 설정된 담보금보다 우선순위에 있는지 확인
3. 전입신고와 확정일자 등록 완료 여부
4. 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

 

전세계약서 작성 전에는 반드시 최근 등기부등본(계약 당일 기준)을 발급받아 '갑구'와 '을구'의 내용 전체를 직접 확인해야 하며, 특히 근저당권의 채권최고액이 보증금을 초과하는 경우는 매우 위험한 상황입니다.

 

또한, 일부 임대인은 소유권 없이 임차인에게 허위 계약을 체결하는 명의신탁 사기를 시도하기도 하므로, 임대인이 등기상 소유자와 동일인인지 신분증으로 교차 확인이 필요합니다. 임대인이 대리인인 경우에는 반드시 위임장과 인감증명서까지 요구해야 합니다.

 

 

현장 방문 필수, 실물 확인 없이 서류만 믿는 건 금물

 

최근 전세사기 피해자의 공통점 중 하나는 현장 방문 없이 계약을 체결하거나, 온라인 정보만으로 판단한 경우가 많았다는 점입니다. 따라서 아무리 입지가 좋고 가격이 저렴하더라도, 직접 현장을 방문하여 실물을 확인하고 점검하는 것이 필수입니다.

 

현장 방문 시 체크해야 할 항목은 다음과 같습니다:

• 건물 외관 상태: 오래된 건물, 균열, 곰팡이 등 하자 여부
• 실제 임대 공간 구조와 면적: 계약 내용과 일치 여부
• 주변 환경 및 일조권: 소음, 조망, 교통 등 생활환경
• 공과금 고지서 확인: 연체 여부 또는 세입자 전가 여부 점검
• 기존 임차인의 퇴거 일정 및 공실 여부 확인

 

특히 빌라나 다가구 주택의 경우, 실제로 계약된 호수가 등기부상 존재하는지 반드시 확인해야 하며, 건축물대장을 통해 해당 호수가 독립된 세대인지도 점검해야 합니다.

 

현장 방문 없이 전세계약을 진행하려는 중개업소는 무조건 피해야 하며, 사진이나 영상만으로 계약을 유도하는 경우는 고위험 사기 가능성이 높습니다. 가능하면 가족, 친구 등과 함께 동행하여 이중 체크하는 것이 안전합니다.

 

 

2025년 신축 아파트 분양, 제대로 알아야 놓치지 않는 전략 가이드

 

 

FAQ: 전세계약 시 자주 묻는 질문 6가지

 

Q1. 계약 전 등기부등본은 반드시 확인해야 하나요?
네. 등기부등본은 전세계약의 기본 자료이며, 소유자 확인과 보증금 순위 파악을 위해 반드시 필요합니다. 계약 당일 최신본을 열람해야 합니다.

 

Q2. 전입신고와 확정일자는 꼭 해야 하나요?
네. 전입신고와 확정일자를 완료해야만 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 둘 중 하나라도 누락되면 보증금 보호에 취약해집니다.

 

Q3. 계약 중도 해지 시 임차인은 위약금 없이 나갈 수 없나요?
일반적으로 후임 세입자를 구하면 위약금 없이 계약 해지가 가능합니다. 그러나 계약서에 명시된 조건에 따라 다르므로 특약 조항을 확인하세요.

 

Q4. 계약서에 도장 대신 서명만 해도 유효한가요?
네. 법적으로는 서명 또는 도장 중 하나만 있으면 효력이 있으나, 일반적으로 도장을 함께 사용하는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.

 

Q5. 전세사기를 방지하려면 어떤 보험에 가입해야 하나요?
‘전세보증금 반환보증보험’에 가입하면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신 지급합니다. 가입 조건은 보증금 금액과 주택 유형에 따라 다릅니다.

 

Q6. 현장 방문 없이 계약하는 건 위험한가요?
매우 위험합니다. 특히 허위 매물, 중복 계약, 명의 신탁 등의 사기가 많기 때문에 반드시 직접 방문 후 계약을 진행해야 합니다.