2025년 기준 임대차 3법 완전 정리: 전월세상한제·계약갱신청구권·전월세신고제 한눈에 이해하기

부동산 시장에서 임대차 계약을 체결하거나 갱신할 때 꼭 알아야 하는 법이 바로 임대차 3법입니다. 이 법들은 임차인의 권리를 강화하고 주거 안정성을 확보하기 위해 2020년 도입되었으며, 이후 시장 변화에 따라 일부 개정되기도 했습니다. 그러나 실제 현장에서는 여전히 혼란이 많고, 임대인과 임차인 모두 정확히 이해하지 못한 채 불이익을 겪는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 특히 계약 갱신 시기나 전월세 신고 의무에 대해 모르면 과태료가 부과될 수 있으므로 반드시 정확한 이해가 필요합니다.

이 글에서는 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제의 주요 내용과 2024년 개정 사항까지 쉽게 풀어서 정리해 드리겠습니다. 부동산 임대차 관련 계약을 앞두고 계신 분이라면 꼭 끝까지 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

전월세상한제란 무엇인가? 임대료 인상 제한의 기준

 

전월세상한제는 임대인이 기존 임대차 계약을 갱신할 경우 전월세 보증금 또는 월세의 인상률을 일정 수준 이하로 제한하는 제도입니다. 2020년 7월 시행된 이 제도에 따라, 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우 임대인은 기존 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.

 

이 제도의 핵심 목적은 임차인의 주거 비용 부담을 완화하고, 갑작스러운 임대료 급등을 방지하는 것입니다. 다만 중요한 점은 이 제도가 계약갱신청구권을 행사할 때에만 적용된다는 것입니다. 즉 임대차 당사자가 자율적으로 새로운 계약을 체결하는 경우에는 상한제의 적용을 받지 않습니다.

 

또한, 5% 이내의 인상이라도 지방자치단체 조례에 따라 더 낮은 상한이 적용될 수 있으므로, 해당 지역의 규정을 확인하는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 이를 위반하고 과도한 인상을 요구할 경우, 임차인은 법적으로 보호를 받을 수 있으며, 조정 절차를 통해 권리를 지킬 수 있습니다.

 

 

계약갱신청구권: 2년 + 2년, 임차인의 거주권 보호장치

 

계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대차 계약 기간이 끝났을 때 추가로 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 즉, 법적으로 보장된 2년 기본 계약 외에 한 번 더 2년간 거주할 수 있는 권리를 행사할 수 있는 것입니다.

 

이 제도는 임대인의 일방적인 계약 종료 통보로부터 임차인을 보호하기 위한 장치입니다. 다만 모든 경우에 무조건 적용되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다:

• 임대인이 실거주 목적(본인 또는 직계존비속)으로 사용하려는 경우
• 임차인이 임대료를 2회 이상 연체한 경우
• 임차인이 계약 조건을 위반한 경우
• 임대차 종료 6개월~1개월 사이에 서면으로 갱신 거절을 통보한 경우

 

또한, 계약갱신청구권은 1회에 한해서만 행사할 수 있으며, 임대차 계약 기간이 2년을 초과하는 경우에는 그 초과한 기간만큼 갱신 가능 기간이 줄어들게 됩니다.

 

2024년에는 이 제도에 대해 다양한 개정 논의가 있었지만, 아직 큰 틀의 변화는 없으며, ‘계약갱신의무 2회 허용’ 등의 개정안은 논의 중인 상태입니다. 따라서 현재 기준으로는 1회, 최대 2년까지만 연장이 가능합니다.

 

 

전월세 신고제: 계약 내용 반드시 신고해야 하는 의무

 

전월세 신고제는 일정 금액 이상의 임대차 계약에 대해 계약 내용을 관할 행정기관에 신고해야 하는 제도입니다. 이 제도는 2021년 6월부터 시행되었으며, 계약 후 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다. 미신고 시 최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

 

신고 대상은 다음과 같습니다:

• 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약
• 주택(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 임대차 계약
• 신규 계약, 갱신 계약 모두 해당

 

신고는 동주민센터를 방문하거나, '부동산거래관리시스템' 또는 '정부24'를 통해 온라인으로 신고할 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 신고 의무가 있으며, 둘 중 한 명만 신고해도 의무는 충족됩니다.

 

전월세 신고제의 도입 목적은 전국 임대차 실거래 정보를 체계적으로 수집하고, 시장의 투명성을 제고하는 것입니다. 신고된 정보는 향후 전월세 가격 공시 및 주거 정책 수립에 활용됩니다. 다만 신고된 계약 내용은 일정 기간 이후 일반에 공개될 수 있으므로, 사생활 보호에 민감한 경우 이에 대한 고려도 필요합니다.

 

 

2024년 개정 내용 요약: 실거주 요건 강화 등 논의 중

 

2024년 들어 임대차 3법 관련해서는 본격적인 제도 손질 논의가 진행 중입니다. 아직 확정된 개정 사항은 많지 않지만, 다음과 같은 변화가 예상되고 있습니다:

• 계약갱신청구권 2회 허용안: 현재는 1회만 허용되지만, 이를 2회까지 확대하자는 논의가 있으며, 세입자의 장기 거주 안정성을 높이자는 취지입니다. 다만 임대인의 재산권 침해 문제로 인해 논쟁이 많은 상황입니다.
• 실거주 목적 요건 강화: 실거주를 이유로 갱신 거절한 뒤 실제로 입주하지 않은 임대인을 제재하는 방안이 추진 중입니다. ‘실거주 입증 책임’이 강화될 가능성이 높습니다.
• 전월세 신고 자동화 시스템 도입: 신고 누락 방지를 위해 부동산 계약서 작성 시 자동으로 신고되는 시스템 구축이 검토되고 있습니다.

이처럼 제도의 세부적인 변경이 진행 중인 만큼, 계약 체결 전 최신 정보를 반드시 확인하고, 필요한 경우 전문가 상담을 받는 것이 바람직합니다.

 

 

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FAQ: 임대차 3법 관련 자주 묻는 질문 6가지

 

Q1. 계약갱신청구권은 전입신고와 확정일자를 받아야만 행사할 수 있나요?
아니요. 계약갱신청구권은 전입신고 및 확정일자와는 무관하게 행사할 수 있는 권리입니다. 하지만 대항력이나 우선변제를 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요합니다.

 

Q2. 계약갱신청구권을 사용하지 않고 자발적으로 재계약하면 전월세상한제가 적용되지 않나요?
맞습니다. 자발적인 새로운 계약 체결에는 전월세상한제가 적용되지 않으며, 임대인과 임차인이 자유롭게 임대료를 결정할 수 있습니다.

 

Q3. 실거주 목적 갱신 거절 시 어떤 증빙이 필요한가요?
임대인 본인 또는 직계가족이 실제 거주할 것임을 증명할 수 있는 자료(전입신고, 유틸요금 납부 내역 등)가 필요하며, 향후 임대인이 거짓으로 갱신을 거부했다면 손해배상청구가 가능합니다.

 

Q4. 전월세 신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?
최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 신고 기한은 계약일로부터 30일 이내입니다.

 

Q5. 계약갱신청구권 사용 후에도 보증금을 인상할 수 있나요?
가능합니다. 다만 이 경우 전월세상한제에 따라 최대 5%까지만 인상이 가능합니다.

 

Q6. 보증금이 5000만 원, 월세 40만 원인 경우 전월세 신고 대상인가요?
네. 환산보증금 기준으로 월세 40만 원이면 4000만 원으로 환산되며, 보증금과 합산 시 9000만 원이므로 신고 대상에 해당됩니다.