임대차 계약 갱신 청구권, 세입자는 언제 어떻게 써야 할까?

임대차 계약을 갱신할 수 있는 권리, 즉 계약 갱신 청구권은 세입자의 주거 안정을 보호하기 위해 마련된 제도입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정 이후 이 권리는 세입자에게 2년 계약 종료 후 추가 2년을 요구할 수 있는 법적 권한을 부여하며, 임대인의 무분별한 계약 해지나 임대료 폭등으로부터 세입자를 보호하고 있습니다.

 

이 제도는 사용 시기, 자동 갱신 조건, 집주인의 거절 사유, 세입자의 대응 방법 등 여러 복잡한 법적 요소를 동반하기 때문에, 정확히 이해하고 활용하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 갱신요구권의 사용법부터, 실제 거절 시 대처 전략까지 꼭 필요한 정보를 정리합니다.

 

 

갱신요구권 사용법, 언제 어떻게 행사해야 할까?

 

계약 갱신 청구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 반드시 행사해야 합니다. 이 기간 외에는 법적 효력이 없기 때문에, 세입자는 계약 만료일을 정확히 계산해 갱신 요청서를 서면으로 보내거나, 문자·이메일 등 증거가 남는 방식으로 임대인에게 전달해야 합니다.

 

한 번 행사한 갱신요구권은 최대 2년의 기간 동안 효력을 가지며, 1회만 행사할 수 있습니다. 즉, 최초 계약 2년 + 갱신 2년으로 총 4년간 임대차 계약이 유지될 수 있도록 하는 제도입니다. 임대인은 특별한 사유가 없다면 이를 거부할 수 없으며, 세입자는 해당 기간 동안 계속 거주할 권리를 보장받습니다.

 

갱신요구를 위해 꼭 계약서에 관련 조항이 있어야 하는 것은 아니며, 주택임대차보호법이 적용되는 모든 주택에 해당됩니다. 단, 임대차보호법상 보호 대상이 되기 위해서는 세입자가 해당 주택에 전입신고를 하고 실제 거주해야 하며, 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

 

계약 자동 갱신, 침묵이 꼭 갱신을 의미하는 건 아니다

 

세입자가 별도로 갱신요구를 하지 않았더라도, 임대인과 임차인 모두 별다른 의사 표시 없이 계약 만료일이 지나면 묵시적 갱신이 이루어집니다. 이는 기존 계약과 동일한 조건으로 2년이 더 연장되는 효과가 있으며, 임차인의 법적 보호가 계속 유지됩니다.

 

하지만 묵시적 갱신은 명시적인 ‘갱신청구권 행사’가 아니기 때문에, 법적으로 인정되는 갱신요구권 1회를 소진하지 않은 상태로 남게 됩니다. 따라서 세입자가 향후 갱신요구권을 다시 활용하고 싶다면, 묵시적 갱신을 기다리기보다 정해진 기간 안에 적극적으로 의사 표현을 하는 것이 바람직합니다.

 

반대로, 임대인이 계약 종료 전 갱신 거절 의사를 서면으로 통지했다면 자동 갱신은 성립되지 않으며, 해당 기간이 지나기 전에 반드시 재계약 혹은 퇴거 준비가 필요합니다. 이처럼 자동 갱신은 세입자와 임대인 모두에게 명확한 의사 표시의 중요성을 다시금 상기시켜 줍니다.

 

집주인의 거절 사유, 무조건 갱신을 거절할 수는 없다

 

법적으로 집주인은 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 있을 때만 계약 갱신을 막을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 인정되는 주요 거절 사유는 다음과 같습니다.

 

첫째, 임대인이 본인 또는 직계존비속의 실제 거주를 목적으로 하는 경우입니다. 다만 단순히 "이사 올 예정"이라는 말만으로는 안 되고, 실제 거주 의사를 입증할 수 있는 증빙 서류나 정황이 필요합니다.

둘째, 임차인이 월세를 2기 이상 연체했거나, 임대차 계약 상의 의무를 반복적으로 위반한 경우입니다. 이 경우 임대인은 계약 위반을 이유로 갱신을 거절할 수 있으며, 내용증명 등으로 위반 사실을 입증해야 합니다.

셋째, 해당 건물을 철거하거나 재건축하는 경우도 예외로 인정되며, 이 경우 임대인은 건축허가서나 철거계획 등을 근거로 갱신 거절이 가능합니다.

 

단순한 가격 인상이나 집주인의 기분에 따른 해지 통보는 인정되지 않으며, 임대인의 갱신 거절 사유가 부당할 경우 세입자는 소송을 통해 권리를 주장할 수 있습니다. 실제 거주 의사가 없는 집주인이 거짓 사유로 갱신을 거부했다면, 세입자는 손해배상 청구도 가능합니다.

 

갱신 거절 대응, 세입자가 할 수 있는 조치들

 

세입자가 갱신요구권을 행사했음에도 불구하고 집주인이 부당한 이유로 거절하는 경우, 가장 먼저 해야 할 일은 갱신청구 사실과 거절 내용에 대한 증거 확보입니다. 문자, 이메일, 통화 녹취, 내용증명 등 모든 의사소통 기록은 법적 증거로 활용될 수 있습니다.

 

이후 임대인의 거절 사유가 정당하지 않다면, 법원에 갱신 요구 이행 청구 소송을 제기할 수 있으며, 가처분 신청을 통해 강제 퇴거를 막는 것도 가능합니다. 다만 법적 절차는 시간이 소요되고 복잡할 수 있으므로, 분쟁 발생 전에 중개업소나 법률 전문가의 자문을 받는 것이 매우 중요합니다.

 

또한 집주인이 갱신을 거절하면서 임대료를 과도하게 인상할 경우에도, 법정 임대료 상한(5% 이내) 규정을 근거로 이의를 제기할 수 있습니다. 이는 갱신청구권이 행사되는 경우에만 해당되며, 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

 

임대인의 부당한 갱신 거절로 인해 주거 안정이 위협받을 경우, 세입자는 법률구조공단, 대한주택보증, 지방자치단체의 분쟁조정위원회 등 다양한 공적 기구의 도움을 받을 수 있습니다.

 

 

 

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FAQ: 임대차 계약 갱신 청구권 관련 자주 묻는 질문 6가지

 

1. 계약 만료일을 정확히 몰라도 갱신요구를 할 수 있나요?
계약 만료일로부터 6개월 전~1개월 전 사이에만 요구가 가능하므로, 계약서를 반드시 확인해야 합니다.

 

2. 세입자가 갱신요구권을 행사한 후 중도에 해지할 수 있나요?
갱신 후에도 일방적 해지는 위약 사유가 될 수 있으며, 중도 퇴거 시 위약금을 물 수 있습니다. 다만 임대인의 동의가 있다면 조기 해지가 가능합니다.

 

3. 묵시적 갱신과 갱신요구권의 차이는 무엇인가요?
묵시적 갱신은 쌍방이 아무 의사 표시를 하지 않았을 때 자동으로 연장되는 것이며, 갱신요구권은 세입자가 명시적으로 연장을 요구하는 법적 권리입니다.

 

4. 계약 갱신 시 임대료를 마음대로 올릴 수 있나요?
아니요. 갱신요구권이 행사된 계약의 경우 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.

 

5. 갱신요구권은 꼭 서면으로 해야 하나요?
법적으로 서면이 필수는 아니지만, 분쟁 시 증거로 인정받기 위해서는 문자, 이메일, 내용증명 등 문서 형태로 남기는 것이 좋습니다.

 

6. 임대인이 갱신을 거절했는데, 실제로 입주하지 않았다면 어떻게 되나요?
임대인이 거짓 사유로 갱신을 거절한 것이 입증되면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 입주 여부는 전입신고, 거주 사실 확인 등을 통해 확인됩니다.